Démystifier la promesse d’achat

L'achat d'une propriété représente, pour une très grande majorité, un investissement des plus importants. L'une des étapes décisives étant, bien entendu, la présentation d'une promesse d'achat, il vaut mieux être bien informé et surtout, préparé. En la signant, vous vous vous engagez formellement dans l'une des plus importantes transactions de votre vie qui vous lie au propriétaire vendeur.

Qu’est-ce qu’une promesse d’achat

Selon l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), la promesse d’achat est « le moyen par lequel vous signalez au vendeur votre intention ferme d’acquérir sa propriété à certaines conditions et à un certain prix. C’est dans ce formulaire que vous détaillerez notamment les conditions auxquelles vous désirez acheter la propriété qui vous intéresse. Une fois qu’elle est acceptée par le vendeur, c’est un engagement formel qui vous lie. C’est donc une démarche à ne pas prendre à la légère et à traiter en toute bonne foi ».

Les conditions d’une promesse d’achat

Alors que vous signez votre promesse d’achat, plusieurs démarches et/ou vérifications n’ont peut-être pas encore été complétées. De ce fait, votre engagement à acquérir ladite propriété s’avère généralement être conditionnel aux résultats de ces examens.

Une bonne promesse d’achat devrait donc contenir toutes les informations pertinentes à la transaction ainsi que toutes les conditions sous lesquelles vous vous engagez à acheter la propriété. Plus votre promesse d’achat sera précise et complète, moins il y aura place à interprétation et plus votre transaction sera sécurisée.

Si le type de clauses que l’on devrait ajouter à titre de conditions dépend généralement de l’historique de la propriété, certaines clauses peuvent être dictées par la situation géographique ou encore par la région où est située la propriété. Ainsi, en Montérégie, il est grandement conseillé d’ajouter une clause de test de pyrite alors que si la maison n’est pas reliée aux services municipaux d’aqueduc et d’égouts, la promesse peut être conditionnelle aux résultats d’un test pour vérifier la qualité de l’eau.

Cela étant dit, voici maintenant 3 clauses que vous devriez ajouter à votre promesse d’achat et ce, peu importe la situation, l’historique ou la localisation de la propriété en question :

Le financement - Obtention d’un prêt hypothécaire
Naturellement, un acheteur ne peut être tenu d’acheter une propriété s’il n’est pas en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire. De même, il n’a pas l’obligation d’accepter des conditions de financement moins abordables que celles envisagées. Si vous n’avez pas la capacité d’acheter au comptant, cette clause est l’une des premières à inscrire sur votre promesse d’achat. Afin de vous protéger, surtout si vous n’avez pas de préautorisation hypothécaire, vous devriez également indiquer le montant d’hypothèque, le taux d’intérêt maximal que vous êtes prêt à payer ainsi que le terme et l’amortissement de votre hypothèque. Prendre note que vous devez également respecter les délais dans lesquels vous vous engagez à obtenir votre preuve de financement.

L’inspection
Même si ce n’est pas obligatoire et qu’il faudra généralement en acquitter les coûts soi-même, choisir de faire inspecter la propriété est la meilleure décision que vous pouvez prendre afin d’éviter de très mauvaises surprises. Ainsi, votre promesse d’achat devrait spécifier les délais dont vous disposez pour effectuer l’inspection, les modalités de dénonciation en cas de défaut découvert et les obligations des parties, le cas échéant.

L’examen des documents 
En tant qu’acheteur, vous pouvez demander au vendeur de vous fournir une copie de tous les documents que vous souhaitez examiner. Dans votre promesse d’achat, vous devriez donc dresser la liste de ces documents. Nommons, entre autres, les relevés de taxes, les factures liées aux dépenses énergétiques, les baux, les factures et garanties…

Les clauses particulières
Prendre note que la promesse d’achat prévoit généralement d’autres conditions spécifiques selon les circonstances, notamment :

• Clause de premier refus – clause de 72h

Si vous êtes déjà propriétaire d’une propriété, votre promesse d’achat peut être conditionnelle à la vente de celle-ci. Votre promesse d’achat devrait donc autoriser le vendeur à considérer les offres d’autres acheteurs potentiels et prévoir votre droit de premier refus. Si le vendeur acceptait une autre offre, vous disposeriez alors de 72h, après la réception d’un tel avis, pour signaler par écrit vos intentions et pour prouver, le cas échéant, la réalisation de toutes les conditions, faute de quoi, après ce délai, votre promesse d’achat serait considérée comme nulle et non avenue.

• Clause 10.5 – Vices & Irrégularités

Cette clause prévoit un recours advenant qu’un vice ou une irrégularité ait été dénoncé et ce, avant la signature de l’acte de vente. Ainsi, si un tel avis est envoyé au vendeur, ce dernier disposera d’un délai de 21 jours pour y remédier à ses frais ou non. S’il décide de ne pas y remédier, l’acheteur aura ensuite 5 jours pour signaler son intention d’acheter la propriété avec les vices dont il aura été fait mention ou d’annuler la transaction. Il pourra alors exiger du vendeur qu’il acquitte tous les frais engagés au cours de la transaction tels que les frais de notaire et d’inspection.

Les délais
Veuillez noter qu’il est plus qu’important, dans une promesse d’achat, de respecter tous les délais, qu’il s’agisse des délais de financement, d’inspection ou encore de contre-proposition. Un manque d’assiduité dans le suivi des délais pourrait vous couter la maison de vos rêves ou encore vous obliger à acheter la propriété, même si vous avez changé d’idée.

L’annulation d’une promesse d’achat
Le Code civil du Québec accorde à l’acheteur un court laps de temps pour se désister à partir du moment où la promesse d’achat est signée et celui où le vendeur la reçoit. Puisque vous avez consigné par écrit toutes les conditions auxquelles vous vous engagez pour une période donnée, en indiquant une heure et une date d’expiration au-delà desquelles la promesse d’achat deviendra nulle si elle n’est pas acceptée, tant qu’elle sera valide et entre les mains du vendeur, vous ne pourrez que la bonifier. La promesse d’achat peut cependant être annulée si elle comportait une clause à cet effet, si les deux parties s’entendent pour l’annuler, si les conditions ne sont pas réalisées dans les délais impartis ou si une décision judiciaire abonde dans ce sens.